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用科技赋能长租公寓,水滴管家致力打造无人值守公寓

导读: 随着千禧一代消费观念的升级,政策红利的释放,住房租赁日益成为中国住房供应体系的重要组成部分。据链家研究院预测,我国租赁市场2020年将会实现3万亿规模,到2030年将会突破5万亿。在租赁市场日益多元化的需求下,长租公寓行业也迎来了井喷式发展。

随着千禧一代消费观念的升级,政策红利的释放,住房租赁日益成为中国住房供应体系的重要组成部分。据链家研究院预测,我国租赁市场2020年将会实现3万亿规模,到2030年将会突破5万亿。在租赁市场日益多元化的需求下,长租公寓行业也迎来了井喷式发展。

但长租公寓光鲜的外表下,也有着绕不开的痛:从被质疑抬高房价,到租金贷饱受诟病,9月的第一天,自如又因“甲醛房”再一次卷入舆论的漩涡。除了舆论的质疑,长租公寓自身在运营中也面临着“不赚钱”的困惑。

追根溯源:长租公寓为什么这么“痛”

要追溯以上问题的根源,不外乎两个原因,一是租赁时代正处于1.0走向2.0的过渡期,在行业急速发展的同时,市场机制、管理机制,以及相关配套没有跟上;二则是公寓的重资产、重运营属性所致。

重运营下的多重管理压力:公寓运营从房源开发、设计装修,到营销招租、租后管理,涉及的业务节点多达400余个,但由于行业目前尚未出现成熟的供应链和配套服务商,公寓企业需要自己承担房地产开发+装修+酒店+物业等多重职能,错综繁杂的管理节点,不仅吃掉了公寓本就不多的利润,也让企业陷入重运营的困境。

重资产下有规模而不经济:不论是自持还是包租,长租公寓企业的前期资金投入巨大。企业几乎都在高负债、资金压力巨大的情况下运营。若包租集中式公寓,投资回收期一般为5年;若是自持,投资回收期更是长达50年。而目前的金融产品不匹配公寓的长投资回收期,让公寓企业陷入重资产困境。

针对长租公寓重资产、重运营之痛,目前公寓行业普遍共识是打造智能化公寓,用科技力量为公寓行业赋能。水滴管家基于这一概念,提出了公寓软件和智能硬件深度一体化的解决方案,依靠信息化(即用软件规范运营流程)、智能化(即用机器替代人工),提高运营效率,解决重运营难题;依靠数字化(即用软件实现资产数字化)、证券化(即用科技风控支持公寓资产证券化),助力贷款和融资,解决重资产问题。

SaaS软件+智能硬件:用软件规范流程,用机器替代人工

据水滴管家创始人兼CEO冯玉光介绍,目前市场上90%的国企房产公司已经进入公寓市场,30%的百强开发商陆续进入公寓市场,正在逐步成为头部公寓企业,引领行业发展。作为一款公寓管理SaaS软件,水滴预测到市场的变化,把公寓管理经验和高层管理经验产品化,以匹配国资国企和开发商的业务管理和内部控制需求,将其运营流程通过软件进行规范。

水滴认为无人值守公寓是提升长租公寓运营效率的有效途径,未来无人驾驶和无人值守或将成为物联网的两大入口,水滴以SaaS软件为基础,将多品类、多品牌、多场景的终端设备深度植入并有效应用,来构建公寓物联网入口,建立起房间、租客和设备的对应关系,沉淀居住数据,提高管理效率,提升产品溢价,从而降低运营成本。

根据公寓场景需求,水滴还将创设家电和家具产品包,以降低客户的选择成本和运维成本。如家电与售后产品包,使得运维成本可控;统一家电规格尺寸,实现空间集约利用;家具软装包,降低选择成本;家电设备租赁,降低资金占用,分摊经营风险。

数字化+科技风控:让评价主体回归资产本身

“房地产是信用货币创造和金融产品创新的主要载体,万亿住房租赁的市场,可以创造出2-3倍的金融产品,相应的金融服务市场规模可达千亿。”冯玉光表示,“但吸引金融产品进入,核心问题是租价比(一年租金/售价),分子和分母都很难动,观察国家政策的思路,是要通过非住转住的方式做大分母,但是非住转住资产流动性很差,甚至不能流动、不能抵押,现在主要看主体信用,这实际上就缩小了融资主体范围。”

这其实也是今年4月25日,证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》想要解决的其中一个问题,《通知》中提到了,“房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时,应以收益法作为最主要的评估方法,严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。”

对于住房租赁资产而言,使用注重现金流的收益法来评估,能更有效地体现租赁资产的价值和成长性。也就是说租金水平将成为住房租赁资产价值的核心评估依据。因此,租赁企业的运营数据和现金流,将成为租约资产本体评价的重中之重。

而水滴管家通过软硬件深度一体化构建了房间、租客和设备的对应关系,沉淀了丰富的运营数据和居住数据,满足了金融所需要的信息流、现金流、人流数据闭环。通过为公寓资产证券化提供科技风控、资产评估和信息披露等助贷产品,拓宽其融资渠道,水滴可以帮助公寓缓解运作中拿地、拿房、装修各环节的资金压力。

水滴管家:无人值守公寓先行者

“水滴管家将自己定位为无人值守公寓先行者,通过信息化、智能化、数字化、证券化多维度服务客户,增强客户粘性,并从中挖掘多重营收机会,我们可为客户提供SaaS软件的基础服务,智能硬件和供应链差异化服务,金融助贷增值服务。按照水滴目前的发展速度,这三项服务的市场规模分别将达到十亿级、千亿级和千亿级。”冯玉光表示,“从2017年中期到2018年中期,水滴已经完成从产品到市场、从运营到销售体系的搭建和验证,销售机会每月成倍增长,预计到2020年,水滴将拥有大客户数量500余家,占据约10%市场份额,届时水滴将启动资本运作。”

目前市场上做公寓管理SaaS系统的企业其实有很多,但大都停留在1.0时代,即面向的客群为中小房东,提供也是房源、客源管理等基础类服务,其中做得比较好的几家核心优势在于流量支持,获客导流功能,但事实证明,在中小客户身上,变现能力有限,需要持续培育。

水滴凭借开发商背景,坚持B2B方向,服务国资国企、开发商等大客户,并将SaaS系统升级到2.0版本,通过软硬件深度一体化,供应链和金融助贷等服务产品建立起大客户的综合服务收费模式,通过深挖客户需求,持续获得变现。

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