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数据中心售后回租对物业税的不利影响

导读: 如今,数据中心房地产市场的观察家们越来越意识到售后回租交易在寻求房地产价值时所产生的颠覆性影响。售后回租交易已经成为一种流行的融资机制。而经验丰富的房地产分析师表示这些交易在数据集中需要非常谨慎。而对于大多数分析人士来说,这种困惑仍然影响着其得出的结论。

如今,数据中心房地产市场的观察家们越来越意识到售后回租交易在寻求房地产价值时所产生的颠覆性影响。售后回租交易已经成为一种流行的融资机制。而经验丰富的房地产分析师表示这些交易在数据集中需要非常谨慎。而对于大多数分析人士来说,这种困惑仍然影响着其得出的结论。

在进一步调查时,许多人发现在确定买价或租金时,售后回租参与者往往很少考虑房地产本身。了解这些类型的交易对于传统的房地产类型来说非常具有挑战性,但在数据中心和其他特殊用途房产的世界中,其面临的挑战更加复杂。寻求数据中心房地产市场价值的分析师必须有足够的经验和知识来解决不动产和个人财产组成部分的技术复杂性以及市场上许多售后回租交易的相关性。

市场活动增加

在大多数案例中,当业主收到房产契约,并开始以业主的身份收取租金时,通常会发生售后回租的交易。租金越高,租户的信誉越高,其风险越低。这些事项通常发生在新的数据中心设施中,租金高低通常取决于租户开发数据中心设施的真实和个人财产组成部分。

评估机构强调在评估市场租金时使用售后回租租金的风险,特别是分析租赁是否代表市场水平时。

确定租约是自由协商的公平交易也很重要。那些不符合这些标准的租赁,如对业主承租人的租赁或售后回租,通常不能提供市场租金的可靠指标。由于售后回租实际上是一种融资工具,因此不应将其用于估算市场租金。

许多曾经被认为是技术含量低的蓝筹股公司,现在已经成为“大数据”世界的主要成员,随着这一转变,数据中心用户的集体信用评级也得到了提高。对其长期债务发行享有“投资级”评级的数据中心用户数量也有所增加。随着承租方质量的提高,租赁合同的业主地位的可取性也随之提高。事实上,业主希望确保这些承租方的业务安全,他们通过提供大量资金来换取长期租赁合同(售后回租方式)来寻求更多的租户租赁。双方就售后回租交易达成一致意见。数据中心房地产是设定这些购买价格的因素之一。最后,评估人员需要确定房地产价值。

数据中心房地产的发展

数据中心设施与技术和服务的发展同步进行。数据中心最初是一种提供电信和电力接入的公用设施,随后发展成为大规模的场外设施,其安全性不仅受到训练有素的专家的管理和控制,而且还受到战略地点的限制。而现代数据中心建设则有所不同,其目标是提供计算资源和安全性,以支持内部的服务器和系统。多层次的系统冗余是市场标准,因为理想的数据中心可以保证持续的性能和安全性。

数据中心用户的典型配置文件也发生了显著变化。不仅硅谷高科技传统租户的资产负债表有所改善,而且成熟的行业现在每天产生几十亿字节的数据,需要大量的数据中心空间。福布斯2017年发布的一篇文章指出,“世界上90%的数据都是过去的两年中产生的”。换句话说,当今存在的所有数据中有90%的数据在两年前并不存在。物联网设备(即使是最低技术含量的产品)已经成为大规模的数据生产者。

税务评估师面临的挑战

数据中心行业的生存和发展取决于保持良好的“前瞻性”。不幸的是,人们对于最大的业务开支之一财产税的认知明显落后。评估人员很难理解这种房产的财产类型。这些房产的评估通常是不稳定的,在交易之后的评估可能发生争议,因为评估人员试图理解这些销售交易。最终,买房的全部价格往往会被计入房地产。

除了契约交易外,售后回租中的现金流看起来更像是授予贷款而不是剥离房地产。这些交易误导了市场发展,使人们相信长期无负担所有权(费用简单)权益的价值等同于融资安排的价值。

“双重征税”的税务含义和风险

而个人有形资产、个人无形资产和不动产类型(包括数据中心)的复杂结合,也存在双重征税的重大风险。在房地产开发过程中积累税率长期保持一致。从原始土地到完工建筑结构的价值链是一系列的应该纳税事件,在不动产评估、规则和费率的推导过程中发挥了相当大的作用。开发个人财产(如现场变电站)产生的税收是不同的。不幸的是,当出售一个数据中心设施时,这个电力基础设施的价值会出现在出售价格中,并最终落在不动产评估通知中。

电力基础设施可以说是数据中心设施最有价值的物理要素之一。目前开发的数据中心的电力容量通常为400至500兆瓦,足以供应240,000至300,000个家庭用户,或为德克萨斯州沃思堡市这样规模的城镇供电。可以想象,美国的地方税收管辖区通过向这种规模的社区或数据中心供电来获得可观的收入。并将变电站的电力引入数据中心设施,其设计应确保在电力的使用、传输和采购过程中对税收进行评估(煤炭发电与可再生能源发电的电力市场)。当数据中心出售时,其支付的价格是数据中心设施电力容量的函数。

达拉斯/沃思堡数据中心评估峰值

如果按电力容量来衡量,美国第二大数据中心市场是达拉斯-沃斯堡。该地区也是积极进行重新评估价值的市场之一。该地区数据中心的平均评估价值在过去5年中增长了80%以上,从平均150美元/平方英尺提高到271美元/平方英尺。最值得注意的是,在售后回租交易之后,房地产评估的价值增加了一倍以上。其中一些原因归因于房地产市场的基本升值,但其中大部分受到复杂交易的影响,例如售后回租以及对构成数据中心设施的不动产要素的误解。

数据中心售后回租对物业税的不利影响

Altus Group对达拉斯的科林县的数据中心进行评估

达拉斯的科林县和沃思金融时报近年来对数据中心资产进行了一些最引人注目的重新评估。科林县是德克萨斯州最大的数据中心集中地,其许多数据中心评估的价值在3年内增长了300%,其中一些数据中心设施的单价现在超过了1000美元/平方英尺。在某些情况下,税收优惠现在超过了租金。推动这些增长的因素是一次性或组合销售,其中包括售后回租交易。

许多大规模数据中心运营商表示,他们将寻求在其他提供更合理估价的地区租赁新的数据中心设施。柯林县为此也对一些数据中心进行了扩建。

人们需要准确了解市场对某些价值要素的反应。有一点可以肯定的是,财产税的纳税人必须对可获得的数据做出反应,以便得出纳税市场价值的结论。对于不熟悉这些关键评估概念的纳税人来说,主管税务专业人员和评估师可以在商业房地产市场这一加速发展的行业领域提供帮助。

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