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由“拆”变“治” ,深圳城中村改造还可以有哪些新展望?

导读: 与其他城市的分散城市边缘地区的格局不同,深圳城中村均匀分布在城市的各个片区,即便是最核心的CBD区域也能与城中村亲密接触,这种分布特点让城中村充分接触城市发展的每一个触角。但即便如此,深圳城中村依旧存在脏、乱、差等低劣现象,改造事宜不容被忽视。

在诗人和画家的眼中,城中村一直是他们灵感的栖息地,这个被誉为“城市最后一块夹缝地”的地方,是居民生活最真实的写照。

与其他城市的分散城市边缘地区的格局不同,深圳城中村均匀分布在城市的各个片区,即便是最核心的CBD区域也能与城中村亲密接触,这种分布特点让城中村充分接触城市发展的每一个触角。但即便如此,深圳城中村依旧存在脏、乱、差等低劣现象,改造事宜不容被忽视。

目前看来,深圳城中村改造有两种方案,一种是拆除重建,一种是综合整治。

把城中村拆了就万事大吉?

在过去的十年时间里,深圳原著居民就因此发了“横财”。

1996 年及 2004 年,深圳先后出台了将集体土地无偿转为国有土地的政策,拆除重建成为了深圳城中村的改造首选。在这种趋势下,深圳原著居民也因房屋拆迁成为了千千万万个“百万富翁”。

尽管拆除重建的确能从根源上改善城中村的低质问题,但由于拆除重建是一种成本极为高昂的改造且在拆赔环节没有具体的标准,以及重建后的高昂租金给租户带来更多的压力,拆除重建注定要成为深圳城中村改造的历史。

那就走综合整治的路试试?

在发觉拆除重建这条路走不通后,深圳很快想到了另一个新办法——综合整治。

2017年至2018年期间,深圳先后出台了《深圳市城中村综合治理2018~2020年行动计划》及《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018~2025)》,提出“除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外,综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划”。

与拆除重建相比,综合治理的确是一种成本很低的改造,不仅能在改善居住环境居住条件下保障住房和消防安全,还能保留原来城中村的整体历史与文脉。于是很快,深圳城中村进入了综合治理的“全村时代”。

但在这种“全村时代”之下,不少房企、银行、中介机构如万科、金地、碧桂园等开始涉足深圳城中村改造,改造后推出价格更高的长租公寓。例如万科的“万村计划”。但这种被房地产厂商介入的城中村改造计划,很快因租金猛涨而遭到了租户的巨大情绪。

尽管城中村综合治理的确也给租户带了租金上涨的压力,但相比拆除重建,综合治理还是最明确的选择。

现代安防技术打造“智慧城中村”

那要走好城中村综合治理这条路,深圳该怎么做?

3月27日,深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019—2025)》(以下简称《规划》),提出一项创新举措——将允许政府对城中村综合整治分区内产权手续不完善但经济关系已理顺的城中村居住用地进行统租并实施综合整治类更新,纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。

这份规划意味着,深圳城中村改造将由“拆”变“治”,综合治理成主要改造方式。而规划中的“不急功近利”“不大拆大建”“高度重视城中村保留”也将成为深圳城中村改造的重点。换个角度来看,深圳也希望通过综合治理平衡城中村改造前后的租户租金问题。

那在将综合治理纳入深圳城中村的改造关键词之后,城中村改造又将迎来哪些新动作?当前看来,城中村综合治理主要在消防、出入安全、公共秩序等方面存在较大的安全隐患。而关于这些,现代安防技术或许能带来不少惊喜。

对于城中村来说,由于人口众多、人口来源广泛,人口管理已成为当前城中村管理的最大难题。就目前而言,在人口管理这一方面,城中村还是以“人检”为主,即执法人员以租户身份证为参考对用户进行身份检查和确定,这种检查方式不仅费力且效率低下。解决这类难题的最好办法就是在原有的城中村中住房中上线人脸识别系统,例如在房屋出口安装人脸识别匝机,租户通过“刷脸”进出社区和单元楼门,而未通过识别的人员将会被拒之门外。

这种用“刷脸”代替的出入管理方式,不仅解决了相关部门对租户的身份确认问题,还能有效将陌生人员阻挡在门外,通过人脸识别实现对城中村实际居住人的有效管控。但是,这种人脸识别系统的运行不仅仅是单个人脸识别产品的落地。其背后还必须拥有完整的运营系统,除了对租户出入进行安全保障之外,还将配备访客登记系统,能在多次识别陌生人后或者强制入门行为促发报警系统,人脸识别系统后台的数据也能进行安全传输、分析和存储。

其次,“安全乃发展至大计”,对于城中村来说,除了人口安全管理、居住生活安全管理也是重中之重。由于人口杂乱,“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体,治安形势严峻。目前深圳城中村建筑都已安装了摄像头,这类摄像头大多被安装在街道、房屋出入口以及楼梯间,能对街道异常行为,房屋楼梯间、过道内的租户行为进行视频监控,形成现代公安的立体防控体系。关于视频监控这点,或许并没有太多可提及的内容,无外乎被用来进行行为监控的摄像机,未来将逐步增加人脸识别、图像识别等多种能力,实现视频结构化,能捕捉人、分析人甚至读懂人,达到真正智慧的能力。而除了智能摄像机。城中村每户租户的门锁也应该用智能门锁替换普通门锁,通过技防保障租户生活安全。

而除了以上亮点,城中村还是城市的“火灾”频发地。(旧屋村、旧城区、旧工业区)火灾事故发生率占深圳市火灾总数的60%以上,消防站缺口达50%,消防基础设施远远滞后。截止今日,深圳大部分城中村房屋均已安装了火灾自动报警系统,不少城中村还每户租户配备了烟雾传感器和灭火器,能在第一时间察觉火灾隐患,这种行为应该被大肆提倡。但在智慧消防的理念之下,城中村的消防隐患也应该扼杀在萌芽之时。

不过,不少智慧消防系统的主要载体仍是智能摄像机,通过摄像机建设城市物联网消防远程监控系统、实战指挥平台、高层住宅智能消防预警系统、数字化预案编制和管理应用平台、智慧社会消防安全管理系统等等,这种防控手段在城中村街道推行该系统尚且可行,但一旦深入租户家居地,摄像机一定会被排斥,需要用别的技术代替,如无线独立式智能烟感系统,只要租户家中的烟气达到一定浓度,就会通过移动芯片通知租户并发出警报,有效预防火灾。当然,定期排查易燃可燃广告牌和遮雨棚,整治车辆乱停乱放、出店经营占用消防通道等问题,才是解决城中村消防隐患的根本之道。

用长远的目光来看,在安防技术的加持下,城中村或许也能变成别种形式的智慧社区——“智慧城中村”,形成布控-预警-报警为一体的安防体系,但需要提及的是,这种用安防技术构建的“智慧城中村”,将需要巨大的资金和技术支持,而被安防技术加持的城中村,也必将给租户带来更多的租金压力。至少在大多数租户看来,目前住得起或许比住得好更为重要。而关于这点,最后可能还只能依靠国家层面出力。

相关资料,截止2017年年末,深圳常住人口为1252.83万人,其中户籍人口434.72万人,实际管理人口超过2000万人。在深圳2000多万实际管理人口中,80%的人群租房居住;且在深圳1041万套存量住房中,共有深圳共有各类出租住房(公寓、宿舍)约783万套(间),约占住房存量套数的73.5%。

而这783万套(间)出租住房,更多以城中村的形式存在着。

今天的深圳用不到2000平方公里的身躯容纳了1000多个城中村,这些城中村居住人口多达1100万人,占据深圳实际管理人口2000万的60%。

这无时不刻在提醒着,为了人们更好的明天,写入深圳发展战略的城中村改造,迫在眉睫!

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